Ο στόχος είναι η «Προσιτή Στέγη» (Affordable Housing Plan) και μόνο εύκολος δεν είναι, όχι μόνο λόγω των ιδιαιτεροτήτων της κάθε χώρας, αλλά και της κατάστασης στην αγορά ακινήτων, όπως έχει διαμορφωθεί μετά την οικονομική κρίση.
Σύμφωνα με σχετική μελέτη της Ευρωπαϊκής Τράπεζας Επενδύσεων, ο καλύτερος τρόπος για να γίνει η στέγαση πιο προσβάσιμη είναι η αύξηση της προσφοράς. Ωστόσο, η πανδημία το έκανε αυτό πιο δύσκολο, διαταράσσοντας τις διαδικασίες αδειοδότησης, καθυστερώντας τις παραδόσεις υλικών και δημιουργώντας ελλείψεις εργατικού δυναμικού.
Η κατασκευή κατοικιών επιβραδύνθηκε και επηρεάστηκε περαιτέρω από την αύξηση των επιτοκίων, τα οποία εισήγαγαν οι κυβερνήσεις για να περιορίσουν τον πληθωρισμό. Αυτός ο πληθωρισμός οφειλόταν στις ελλείψεις προσφοράς και στις αυξανόμενες τιμές ενέργειας, που συνδέονται εν μέρει με την εισβολή της Ρωσίας στην Ουκρανία. Η κατασκευή κατοικιών ήταν πολύ πιο ενεργή τη δεκαετία του 1990 και στις αρχές της δεκαετίας του 2000. Η παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση, η οποία προκλήθηκε σε μεγάλο βαθμό από την κατάρρευση της αγοράς στεγαστικών δανείων των ΗΠΑ, οδήγησε σε απότομη πτώση των επενδύσεων σε νέες κατοικίες.
«Έκρηξη» τιμών
Για να μειωθεί η πίεση στις τιμές και την προσφορά, περίπου οι μισές χώρες της ΕΕ παρέχουν κάποια μορφή ρυθμιζόμενης κοινωνικής και οικονομικά προσιτής στέγασης, αν και οι κανονισμοί και τα άτομα που πληρούν τις προϋποθέσεις διαφέρουν σημαντικά. Τα μεγαλύτερα προγράμματα βρίσκονται στην Αυστρία, τη Δανία και την Ολλανδία (20% του αποθέματος κατοικιών), ακολουθούμενες από τη Φινλανδία, τη Γαλλία και την Ιρλανδία (10-20%). Η Κεντρική, Ανατολική και Νότια Ευρώπη παρέχουν τη λιγότερη κοινωνική στέγαση. Συνολικά, 14 εκατομμύρια κατοικίες στην Ευρωπαϊκή Ένωση εμπίπτουν στην κατηγορία της κοινωνικής στέγασης, αλλά το μερίδιό τους στο σύνολο των κατοικιών έχει μειωθεί σταθερά την τελευταία δεκαετία, όντας μειωμένο κατά τρεις ποσοστιαίες μονάδες στο 8% το 2021. Το αποτέλεσμα; το κόστος στέγασης αυξάνεται ταχύτερα από τα εισοδήματα. Οι τιμές των κατοικιών και των ενοικίων αυξάνονται σταθερά από το 2010, παρά τις μειώσεις το 2011 και το 2013 που προκλήθηκαν εν μέρει από την ευρωπαϊκή κρίση χρέους. Από το 2010 έως το τέλος του 2024, τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 26,7%, ενώ οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 55,4%. Μερικές από τις ταχύτερες αυξήσεις σημειώθηκαν στην Ουγγαρία (234%), την Εσθονία (228%) και την Πορτογαλία (120%). Η Ιταλία ήταν η μόνη χώρα που είδε τις τιμές να μειώνονται (-4%). Ακόμη και σε χώρες όπου οι τιμές παρέμειναν σχετικά σταθερές, οι υψηλές προκαταβολές αποκλείουν πολλούς υποψήφιους αγοραστές. Στην Ιταλία, οι τιμές των κατοικιών ήταν σταθερές, αλλά οι προκαταβολές που κατά μέσο όρο ανέρχονται στο 35% της τιμής αγοράς κρατούν την απόκτηση κατοικίας μακριά από πολλούς. Συνολικά, το ποσοστό των νέων και των ομάδων χαμηλού εισοδήματος που έχουν ιδιόκτητη κατοικία μειώθηκε τις τελευταίες δύο δεκαετίες:
Τα ποσοστά ιδιοκτησίας για άτομα ηλικίας 24 έως 35 ετών μειώθηκαν κατά 5,9 ποσοστιαίες μονάδες από το 2005 έως το 2023 (σε 58% το 2023 από 64% το 2005), σε σύγκριση με 0,8% για το συνολικό πληθυσμό.
Τα ποσοστά ιδιοκτησίας για νοικοκυριά χαμηλού εισοδήματος μειώθηκαν κατά 9 ποσοστιαίες μονάδες (στο 62% το 2023 από 71% το 2005).
Η Ελλάδα είναι μεταξύ των χωρών, με τις μεγαλύτερες αυξήσεις τιμών σε σχέση με το διαθέσιμο εισόδημα. Ειδικότερα, μεταξύ 2019- 2024, στη χώρα μας καταγράφηκε αύξηση 19,3 μονάδων, σε σχέση με το διαθέσιμο εισόδημα.
Περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις
Στα καθ’ ημάς, μεταξύ των παρεμβάσεων, που σχεδιάζονται για την ενίσχυση των ενοικιαστών (επιστροφή ενοικίου) και την τόνωση της προσφοράς κατοικιών, φαίνεται ότι θα είναι και νέοι περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, οι οποίες έχουν φτάσει σε επίπεδα- ρεκόρ (242.000 καταλύματα και 1.061.000 κλίνες).
Σχεδόν δεδομένη θα πρέπει να θεωρείται η παράταση του απαγορευτικού για νέες μισθώσεις τύπου Airbnb στα 3 διαμερίσματα της Αθήνας, ενώ δεν αποκλείεται να επεκταθεί και σε άλλες περιοχές όπου παρατηρείται σταθερά επιβαρυνόμενο ισοζύγιο μεταξύ βραχυχρόνιων- μακροχρόνιων μισθώσεων. Υπό εξέταση είναι η επιβολή του απαγορευτικού και σε άλλες περιοχές της χώρας, όπως η Θεσσαλονίκη, ενώ ως ειδική περίπτωση χαρακτηρίζονται οι Κυκλάδες λόγω της εποχικότητας των βραχυχρόνιων μισθώσεων αλλά και των οξύτατων στεγαστικών αναγκών για γιατρούς και λοιπούς λειτουργούς του Δημοσίου. Όσο για το ενδεχόμενο πλαφόν στον χρόνο διάθεσης ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση, παραμένει μεταξύ των εισηγήσεων.
Το βέβαιο είναι ότι θα ενταθούν οι έλεγχοι από μικτά κλιμάκια, για το κατά πόσο τηρούνται οι προδιαγραφές που έθεσε το υπουργείο Τουρισμού για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Ο σχετικός νόμος απαιτεί να:
αποτελούν χώρους κύριας χρήσης και να διαθέτουν φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό
διαθέτουν ασφάλιση έναντι αστικής ευθύνης για ζημιές ή ατυχήματα που μπορεί να προκληθούν
διαθέτουν υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη, πυροσβεστήρες και ανιχνευτές καπνού, ρελέ διαρροής ή ρελέ αντιηλεκτροπληξιακό και ενδείξεις σήμανσης διαφυγής
διαθέτουν πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης, φαρμακείο με είδη πρώτων βοηθειών, καθώς και οδηγό με τηλέφωνα πρώτης ανάγκης.
Για τη διαπίστωση της συμμόρφωσης με τις παραπάνω προδιαγραφές, θα διενεργούνται επιτόπιοι έλεγχοι στον χώρο που μισθώνεται και έχει δηλωθεί στην ειδική πλατφόρμα της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων, από υπαλλήλους του Υπουργείου Τουρισμού, ενώ παράλληλα μπορεί να διενεργείται έλεγχος και από μικτά συνεργεία ελέγχου με υπαλλήλους της Α.Α.Δ.Ε. και υπαλλήλους του Υπουργείου Τουρισμού για την ταυτόχρονη διαπίστωση της συμμόρφωσης με τις σχετικές φορολογικές υποχρεώσεις.
