Newsroom Όπως επισημαίνει στο iefimerida.gr η Άννα Μωκάκου, πιστοποιημένη εκτιμήτρια ακινήτων και επικεφαλής της NEW LIFE REAL ESTATE, οι περιοχές με χαμηλότερες τιμές δεν είναι απλώς οικονομικές, αλλά συγκεντρώνουν τα χαρακτηριστικά εκείνα που μπορούν να οδηγήσουν σε μελλοντική υπεραξία.
Η μεγάλη εικόνα της αγοράς εξηγεί σε μεγάλο βαθμό αυτή τη μετατόπιση. Οι τιμές των κατοικιών συνεχίζουν να αυξάνονται, καθώς η ζήτηση παραμένει ισχυρή και η προσφορά περιορισμένη, ιδιαίτερα σε νέες κατασκευές. Αυτό οδηγεί σταδιακά τους αγοραστές, είτε πρόκειται για ιδιώτες είτε για επενδυτές, προς πιο προσιτές ζώνες, δημιουργώντας ένα νέο «κύμα» ενδιαφέροντος σε περιοχές που μέχρι πρότινος θεωρούνταν δευτερεύουσες.
Πατήσια, Κυψέλη, Σεπόλια: Tο νέο «κέντρο» των ευκαιριών
Στην κορυφή των πιο προσιτών επιλογών βρίσκονται τα Πατήσια, με μέση ζητούμενη τιμή στα 1.714 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Πρόκειται για μια περιοχή που διατηρεί χαμηλό σημείο εισόδου, κυρίως λόγω του παλαιού οικιστικού της αποθέματος. Τα περισσότερα ακίνητα είναι κατασκευής προηγούμενων δεκαετιών, κάτι που κρατά τις τιμές σε χαμηλά επίπεδα, αλλά ταυτόχρονα δημιουργεί σημαντικές δυνατότητες ανακαίνισης και αναβάθμισης. Αυτός ακριβώς ο συνδυασμός είναι που προσελκύει επενδυτικό ενδιαφέρον.
Η Κυψέλη, με μέση τιμή στα 2.147 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, βρίσκεται σε μια διαφορετική φάση. Δεν είναι πλέον η «ξεχασμένη» περιοχή του παρελθόντος, αλλά μια αγορά που επανέρχεται δυναμικά. Η αρχιτεκτονική της ταυτότητα, η εγγύτητα στο κέντρο και η αυξανόμενη ζήτηση για αστική κατοικία έχουν αρχίσει να αποτυπώνονται στις τιμές. Παρότι παραμένει σχετικά προσιτή, η πορεία της είναι σαφώς ανοδική, κάτι που ενισχύει το επενδυτικό της προφίλ.
Αντίστοιχα, τα Σεπόλια, με 2.253 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, συνδυάζουν χαμηλό κόστος εισόδου με στρατηγική τοποθεσία. Η πρόσβαση σε μέσα μεταφοράς και η εγγύτητα στο κέντρο δημιουργούν συνθήκες που ευνοούν τη σταδιακή αναβάθμιση της περιοχής. Και εδώ, το παλαιό απόθεμα λειτουργεί ως μοχλός επενδύσεων, καθώς επιτρέπει την αναδιαμόρφωση ακινήτων σε πιο σύγχρονες κατοικίες.
Κοινός παρονομαστής των τριών αυτών περιοχών είναι ότι αποτελούν, πλέον, την «πρώτη γραμμή» για όσους αναζητούν οικονομική κατοικία στο κέντρο της Αθήνας. Δεν πρόκειται για στατικές αγορές, αντίθετα, βρίσκονται σε φάση μετάβασης, με τις τιμές να κινούνται ανοδικά αλλά να παραμένουν ακόμη σε επίπεδα που επιτρέπουν είσοδο.
Δυτική Αθήνα: Σταθερότητα, προσιτότητα και προοπτική
Σε ένα πιο ευρύ επίπεδο, τα Δυτικά Προάστια διαμορφώνουν μια από τις πιο ισορροπημένες αγορές της Αττικής, με μέση ζητούμενη τιμή περίπου στα 2.247 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Σε αντίθεση με το κέντρο, όπου οι τιμές επηρεάζονται έντονα από τη ζήτηση για βραχυχρόνια μίσθωση ή επενδύσεις μικρής κλίμακας, η Δυτική Αθήνα χαρακτηρίζεται από μεγαλύτερη σταθερότητα.
Η σταθερότητα αυτή αποτυπώνεται τόσο στις τιμές όσο και στα μεγέθη των κατοικιών, που παραμένουν σχετικά αμετάβλητα τις τελευταίες δεκαετίες. Αυτό δημιουργεί μια πιο «προβλέψιμη» αγορά, όπου οι αγοραστές γνωρίζουν ότι δεν θα βρεθούν αντιμέτωποι με ακραίες διακυμάνσεις.
Εντός αυτής της ζώνης, περιοχές όπως η Αγία Βαρβάρα (1.575 €/τ.μ.), οι Άγιοι Ανάργυροι (1.922 €/τ.μ.) και το Καματερό (1.981 €/τ.μ.) αποτελούν από τις πιο προσιτές επιλογές σε ολόκληρη την Αττική. Οι τιμές αυτές παραμένουν σημαντικά χαμηλότερες από τον μέσο όρο, ενώ η σταδιακή βελτίωση των υποδομών και η μετατόπιση της ζήτησης ενισχύουν τις προοπτικές τους.
Ανατολικά προάστια: Η «ήσυχη» ανερχόμενη αγορά
Την ίδια στιγμή, μια διαφορετική δυναμική διαμορφώνεται στα Ανατολικά Προάστια, όπου η μέση ζητούμενη τιμή διαμορφώνεται γύρω στα 2.369 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Αν και δεν συγκαταλέγονται στις απολύτως φθηνότερες περιοχές, αποτελούν μια από τις πιο ενδιαφέρουσες επενδυτικά ζώνες.
Όπως επισημαίνει η Άννα Μωκάκου, τα ανατολικά προάστια δεν έχουν ακόμη προσελκύσει την έντονη προσοχή Ελλήνων και ξένων επενδυτών που παρατηρείται σε άλλες περιοχές. Αυτό σημαίνει ότι οι τιμές τους δεν έχουν ακόμη «ενσωματώσει» πλήρως την αναμενόμενη ανάπτυξη, αφήνοντας περιθώριο υπεραξίας.
Η σχετική ηρεμία της αγοράς, σε συνδυασμό με τη βελτίωση των υποδομών και την ποιότητα ζωής, δημιουργεί ένα διαφορετικό επενδυτικό αφήγημα: λιγότερο έντονο, αλλά πιο μακροπρόθεσμο. Πρόκειται για περιοχές που δεν εκτοξεύονται απότομα, αλλά «χτίζουν» αξία σταδιακά.
Γιατί οι φθηνές περιοχές ανεβαίνουν -Τα δομικά προβλήματα της αγοράς
Η άνοδος των τιμών ακόμη και στις πιο προσιτές περιοχές δεν είναι τυχαία. Συνδέεται άμεσα με τα διαρθρωτικά χαρακτηριστικά της ελληνικής αγοράς κατοικίας. Σύμφωνα με τη Resi Company, η Ελλάδα δεν διαθέτει μια οργανωμένη, θεσμικά επενδύσιμη αγορά ενοικιαζόμενων κατοικιών. Πάνω από τα δύο τρίτα του οικιστικού αποθέματος ανήκουν σε ιδιώτες, ενώ η πλειονότητα των κατοικιών βρίσκεται σε πολυκατοικίες με κατακερματισμένη ιδιοκτησία.
Αυτό το μοντέλο οδηγεί σε χρόνια υποεπένδυση. Πολλά ακίνητα παραμένουν παλαιά ή κακοσυντηρημένα, καθώς οι ιδιοκτήτες συχνά δεν διαθέτουν τα κεφάλαια ή τα κίνητρα για ουσιαστικές αναβαθμίσεις. Παράλληλα, ένα μέρος του αποθέματος παραμένει εκτός αγοράς, είτε κενό είτε μη αξιοποιήσιμο, περιορίζοντας περαιτέρω την προσφορά.
Ακόμη και το υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης, που διαμορφώνεται στο 69,7% και παραμένει ελαφρώς πάνω από τον μέσο όρο της Ευρωπαϊκής Ένωσης, λειτουργεί ως παράγοντας που περιορίζει τη ρευστότητα της αγοράς. Για τους ενοικιαστές, αυτό μεταφράζεται σε περιορισμένη, συχνά ακριβή και ανομοιογενή προσφορά κατοικιών.
Το νέο τοπίο: Οι ευκαιρίες μετακινούνται
Το βασικό συμπέρασμα είναι ότι οι φθηνότερες περιοχές της Αττικής δεν αποτελούν απλώς «φθηνές λύσεις», αλλά το επίκεντρο μιας αγοράς που αλλάζει. Τα Πατήσια, η Κυψέλη, τα Σεπόλια και η Δυτική Αθήνα συγκεντρώνουν σήμερα το μεγαλύτερο ενδιαφέρον, καθώς συνδυάζουν χαμηλές τιμές με προοπτική ανόδου.
Ταυτόχρονα, τα ανατολικά προάστια αναδύονται ως η επόμενη φάση αυτής της μετατόπισης, προσφέροντας μια πιο «ήσυχη» αλλά υποσχόμενη επενδυτική επιλογή.
Σε μια αγορά όπου οι τιμές ανεβαίνουν και η προσφορά παραμένει περιορισμένη, οι ευκαιρίες δεν εξαφανίζονται, απλώς αλλάζουν γεωγραφία. Κι αυτό σημαίνει πως οι σημερινές προσιτές περιοχές είναι πολύ πιθανό να αποτελούν τις «ακριβές» επιλογές τού αύριο.
