Tο υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας αναζητά την τελευταία τριετία τη χρυσή τομή για να επιλύσει το πρόβλημα των μεγάλων πολεοδομικών παραβάσεων της κατηγορίας 5, των μεγάλων αυθαιρέτων και εκείνων που είναι μέσα σε δάση
Παρεμβάσεις σε τρία μέτωπα με νομοθετικές πρωτοβουλίες που αφορούν χιλιάδες ιδιοκτησίες μικρών οικοπέδων σε περιοχές εκτός σχεδίου, αλλά και αυθαίρετα εντός και εκτός δασικών θυλάκων, ετοιμάζεται να δρομολογήσει άμεσα η κυβέρνηση για να αντιμετωπίσει πολεοδομικές αγκυλώσεις ετών που συνεχίζουν να ταλαιπωρούν τους πολίτες.
Η πρώτη αμυντική κίνηση που καλείται να διαχειριστεί η πολιτική ηγεσία του ΥΠΕΝ, υπό την πίεση και της προεκλογικής περιόδου στην οποία εισέρχεται η χώρα, αφορά την επέκταση της δυνατότητας δόμησης στα μικρά οικόπεδα, η οποία εκπνέει στις 9 Δεκεμβρίου.
Εάν δεν δοθεί άλλη παράταση, από τις αρχές του 2023 όσοι έχουν οικόπεδα των 750, 1.200 και 2.000 τετραγωνικών μέτρων σε εκτός σχεδίου περιοχές δεν θα μπορούν να εκδώσουν οικοδομική άδεια και θα πρέπει να περιμένουν την εκπόνηση του Τοπικού ή του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΤΠΣ ή ΕΠΣ) της περιοχής, το οποίο θα καθορίζει τους όρους δόμησης και τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης για να εξακριβώσουν αν μπορούν να αξιοποιήσουν την περιουσία τους.
Ο πολεοδομικός σχεδιασμός έχει ήδη ξεκινήσει, όμως τα τοπικά και ειδικά πολεοδομικά σχέδια δεν θα είναι έτοιμα πριν από το 2025. Με δεδομένο ότι οι πολίτες βρέθηκαν υπό ομηρία τα τελευταία δύο χρόνια λόγω της πανδημίας, η οποία φρέναρε κάθε οικοδομική δραστηριότητα και τον τελευταίο χρόνο προστέθηκε και το αγκάθι του ενεργειακού κόστους, το ΥΠΕΝ έχει δύο σοβαρά «πατήματα» για να επιμηκύνει το περιθώριο αξιοποίησης των μικρών ιδιοκτησιών που σε διαφορετική περίπτωση θα χαθεί.
Το γκρέμισμα της εκτός σχεδίου δόμησης ξεκίνησε ο προηγούμενος υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Κωστής Χατζηδάκης. Χρειάστηκε όμως να βάλει πολύ νερό στο κρασί του για να αντιμετωπίσει το κύμα αντίδρασης ακόμη και μέσα στην Κοινοβουλευτική Ομάδα της Ν.Δ.
Με τον νόμο 4759/2020 για τον εκσυγχρονισμό της πολεοδομικής και χωροταξικής νομοθεσίας, που ψηφίστηκε επί θητείας του, οι όροι για την εκτός σχεδίου δόμηση, δηλαδή για τη δόμηση σε περιοχές εκτός των ορίων των πόλεων και των οικισμών, τροποποιήθηκαν και καταργήθηκαν οι παρεκκλίσεις που επέτρεπαν οικοδόμηση σε οικόπεδα κάτω των τεσσάρων στρεμμάτων.
Δόθηκε όμως μια περίοδος χάριτος για την έκδοση οικοδομικής άδειας και στα μικρότερα οικόπεδα, προβλέποντας προέγκριση ή έκδοση οικοδομικής άδειας εντός δύο ετών από την ψήφιση του νόμου με δυνατότητα δόμησης εντός 4 ετών. Η περίοδος αυτή εκπνέει σε περίπου δύο μήνες.
Ποιους αφορούν οι περιορισμοί
Οι περιορισμοί αφορούν οικόπεδα που έχουν πρόσωπο σε χαρακτηρισμένο δρόμο εθνικό, επαρχιακό, δημοτικό ή κοινοτικό και ανάλογα με τον χρόνο δημιουργίας του οικοπέδου σε εκτός σχεδίου περιοχή ξεκινούν: από τα 750 μέτρα αν είναι πριν από το 1962, τα 1.200 μέτρα αν είναι πριν από το 1964, τα δύο στρέμματα αν είναι πριν από το 1978 και ανάλογα με την απόσταση από τα σχέδια πόλης και τους οικισμούς, στη ζώνη των 500 μέτρων, υπάρχει και η αρτιότητα των δύο στρεμμάτων, αν είναι προϋφιστάμενα του 1977.
Αρμόδιες πηγές του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας τονίζουν στο «business stories» ότι το ΥΠΕΝ επεξεργάζεται ρύθμιση που θα δίνει πίστωση χρόνου στους ιδιοκτήτες των οικοπέδων για τη δόμηση στα εκτός σχεδίου.
Ορόσημο, όπως όλα δείχνουν, για τη νέα παράταση θα είναι η επόμενη διετία, ώστε οι πολίτες που θέλουν να αξιοποιήσουν τις περιουσίες τους να πάρουν περισσότερο χρόνο, με απώτερο σκοπό την ολοκλήρωση και του πολεοδομικού σχεδιασμού που θα απαλλάξει από την πολύχρονη ομηρία τους ιδιοκτήτες ακινήτων, καθώς με τα εγκεκριμένα σχέδια πόλεως και τους οικισμούς με τα καθορισμένα όρια θα υπάρχουν ξεκάθαροι κανόνες δόμησης.
Πρόκειται για την απόλυτη θωράκιση του περιβάλλοντος από την άναρχη δόμηση έπειτα από έναν σχεδόν αιώνα εφαρμογής της εκτός σχεδίου δόμησης, η οποία προβλέφθηκε για πρώτη φορά με νομοθετικό διάταγμα του 1923. Από τότε μέχρι σήμερα κύλισε πολύ νερό στο αυλάκι. Από τη δεκαετία του ’60, όταν ξεκίνησε η κατά παρέκκλιση δόμηση και για περισσότερα από 60 χρόνια, οι πολίτες της χώρας είχαν το πλεονέκτημα να χτίζουν σε οικόπεδα που έπρεπε να ήταν κανονικά αγροκτήματα!
Μια πολιτική που συνέβαλε στο «ξεχείλωμα» των πόλεων και στη δόμηση της υπαίθρου – με τα γνωστά σε όλους επακόλουθα.
Την ανάγκη νέας νομοθετικής πρωτοβουλίας επιβεβαίωσε και πρόσφατα στο πλαίσιο κοινοβουλευτικού ελέγχου και ο αρμόδιος υφυπουργός Νίκος Ταγαράς.
Οπως ανέφερε, σήμερα σε πάνω από 140 στα περίπου 210 τοπικά και ειδικά πολεοδομικά σχέδια ολοκληρώνεται η διαγωνιστική διαδικασία με την υποβολή τεχνικών και οικονομικών προσφορών. «Είναι αλήθεια ότι η κατάργηση των παρεκκλίσεων επηρεάζει αξίες. Και πάμε να βρούμε την ισορροπία ανάμεσα σε αυτή την πραγματικότητα και από την άλλη πλευρά, στην προστασία του περιβάλλοντος, βάζοντας μία τάξη με κανόνες σε οργανωμένους υποδοχείς, για να μη δημιουργούνται δραστηριότητες χύμα στον χώρο, σκόρπιες».
Για την πολιτική ηγεσία ο πολεοδομικός σχεδιασμός παραμένει ένα εθνικό στοίχημα που πρέπει να κερδίσει για να μπουν τάξη και κανόνες στον χώρο αποφεύγοντας συγκρούσεις και αξιοποιώντας επενδύσεις που πολλές φορές έχουν χαθεί λόγω της έλλειψης αυτού του σχεδιασμού. «Γι’ αυτό και ευελπιστούμε να βρούμε τη χρυσή τομή ανάμεσα στην αξία και την προστασία» ανέφερε.
Κατηγορία 5 και αυθαίρετα σε δάση
Η αντιμετώπιση της αυθαίρετης δόμησης για τις μεγάλες πολεοδομικές παραβάσεις της κατηγορίας 5 είναι η επόμενη μεγάλη πολεοδομική εκκρεμότητα για το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, για την οποία η πολιτική ηγεσία αναζητά την τελευταία τριετία τη χρυσή τομή για να την επιλύσει.
Από το 2020, οι ιδιοκτήτες με τις μεγάλες αυθαιρεσίες έχουν χάσει τη δυνατότητα (με ορισμένες εξαιρέσεις όπως ακίνητα τραπεζών, ακίνητα κληρονομιών, leasing) να τακτοποιούν για 30 χρόνια τα αυθαίρετά τους. Το ΥΠΕΝ σχεδιάζει να εκτονώσει την κοινωνική πίεση που διαμορφώνεται μέσω της Τράπεζας Γης και της εξαγοράς συντελεστή δόμησης από τους ιδιοκτήτες των διατηρητέων. Επιπλέον, όλα τα αυθαίρετα της κατηγορίας 5 προβλέπεται ότι θα δηλωθούν στην πλατφόρμα της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου.
Για να υπάρξει το κατάλληλο φιλτράρισμα των ακινήτων και να μην ενταχθούν στη λίστα και ιδιοκτησίες που δεν πληρούν τις προϋποθέσεις (π.χ. ακίνητα που ανεγέρθηκαν μετά την 28η Ιουλίου 2011 που αποτελεί την κόκκινη γραμμή για την αυθαίρετη δόμηση), προβλέπεται έλεγχος σε όλες τις δηλώσεις για την κατηγορία 5.
Παρά τη δικαιολογημένη καχυποψία που υπάρχει για τους επίμαχους ελέγχους που επικαλούνται διαχρονικά οι νόμοι ως φόβητρο, χωρίς επί της ουσίας να τηρούν, στο ΥΠΕΝ δηλώνουν ότι αυτή τη φορά ο έλεγχος θα είναι εξονυχιστικός.
Στόχος είναι να γίνει για όλες τις δηλώσεις και όχι δειγματοληπτικά στο 5%, όπως προβλεπόταν μέχρι σήμερα, προκειμένου να μην ενταχθούν στο καθεστώς της τακτοποίησης ακίνητα που βρίσκονται σε γκρίζες ζώνες.
Το αμέσως επόμενο βήμα αφορά τους ιδιοκτήτες αυθαιρέτων που βρίσκονται εντός «οικιστικών πυκνώσεων» (πυρήνες αυθαιρέτων μέσα σε δάση και δασικές εκτάσεις), στους οποίους θα δώσει υπό προϋποθέσεις τη δυνατότητα της προσωρινής εξαίρεσης από την κατεδάφιση για 30 χρόνια με την καταβολή παράβολου ύψους 250 ευρώ, εκτός συγκεκριμένων εξαιρέσεων (ακίνητα σε ρέματα, αιγιαλό, προστατευόμενες περιοχές, αρχαιολογικούς χώρους κ.ά).
Με ρύθμιση που ψήφισε το υπουργείο τον περασμένο Ιούλιο, ως καταληκτική ημερομηνία υποβολής των σχετικών αιτημάτων που θα υποβληθούν οικειοθελώς από τους πολίτες έχει τεθεί η 31η Δεκεμβρίου 2022, ημερομηνία όμως που κρίνεται σαφές ότι θα πρέπει να παραταθεί λόγω καθυστέρησης στην έναρξη της υποδοχής των αιτήσεων. Η υπαγωγή στη ρύθμιση οδηγεί σε αναστολή των κυρώσεων που έχουν ήδη επιβληθεί στις παράνομες κατασκευές (π.χ. καταλογισμένα πρόστιμα, κατεδαφίσεις), καθώς και σε προστασία από νέες κυρώσεις έως ότου προσδιοριστεί τελικά από την Πολιτεία η τύχη τους.
Την περασμένη εβδομάδα ξεκίνησε η λειτουργία της ειδικής πλατφόρμας υποβολής αιτήσεων, κατόπιν πολύμηνης αναμονής, στην οποία στελέχη του ΥΠΕΝ εκτιμούν ότι θα προσφύγουν πάνω από 1 εκατομμύριο πολίτες. Τα υπό αμφισβήτηση στρέμματα υπολογίζονται περίπου στα 300.000, από τα οποία περίπου 100.000 είναι στην Αττική.
Το θεσμικό πλαίσιο προβλέπει ότι αφού συγκεντρωθούν όλα τα αιτήματα, θα γίνει καταγραφή της δόμησης στις περιοχές που περιλαμβάνονται στους δασικούς χάρτες, μέσω της εκπόνησης μιας οικονομοτεχνικής μελέτης ανά Περιφέρεια πλην της Αττικής όπου προβλέπονται τρεις, λόγω και της έκτασης του φαινομένου.
Στις μελέτες αυτές, πέρα από τον αριθμό, το εμβαδόν και την κάλυψη των κτιρίων και κατασκευών, θα καταγράφονται οι συνέπειες της διατήρησής τους στο περιβάλλον, θα εξετάζεται η αναγκαιότητα άμεσης κατεδάφισής τους και θα αναλύονται οι οικονομικές, κοινωνικές και περιβαλλοντικές συνέπειες τόσο σε περίπτωση κατεδάφισης, όσο και σε περίπτωση προσωρινής διατήρησης των αυθαίρετων κατασκευών.
Θα ακολουθήσει έκδοση Προεδρικού Διατάγματος, το οποίο θα λαμβάνει υπόψη τις οικονομοτεχνικές μελέτες και θα ορίζει ποιες οικιστικές πυκνώσεις εξαιρούνται προσωρινά από την κατεδάφιση.
Μέλος του μητρώου
