Τα SOS
Τα σημεία της ισχύουσας νομοθεσίας που πρέπει να προσέξουν ιδιαίτερα οι ιδιοκτήτες ακινήτων είναι τα εξής:
1 Εννοια βραχυχρόνιας μίσθωσης: Από 1.1.2024 και εφεξής, ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η μίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτου διάρκειας έως και 59 ημερών, εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οποιασδήποτε υπηρεσίας πλην των κλινοσκεπασμάτων (εφεξής στο κείμενο Βραχυχρόνια μίσθωση). Αρα, από 1.1.2024 ο χαρακτηρισμός μιας μίσθωσης ως βραχυχρόνιας ή μη είναι ανεξάρτητος από το αν η μίσθωση συνάπτεται ή όχι μέσω ψηφιακής πλατφόρμας. Διευκρινίζεται, επίσης, ότι το όριο των 59 ημερών αναφέρεται στη διάρκεια κάθε μίσθωσης κι όχι στο σύνολο των ημερών που ένα ακίνητο δύναται να μισθώνεται βραχυχρόνια μέσα στο έτος. Δεν εμπίπτουν στο ορισμό της Βραχυχρόνιας Μίσθωσης:
* Η μίσθωση ακινήτου με διάρκεια 60 ημερών και άνω, η οποία θεωρείται πλέον μακροχρόνια και υφίσταται υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.
* Η μίσθωση ακινήτου με παροχή επιπλέον υπηρεσιών πέραν των κλινοσκεπασμάτων. Σε αυτήν την περίπτωση το ακίνητο θεωρείται τουριστικό κατάλυμα και πρέπει να γίνει έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας στην ΑΑΔΕ.
2 Υποχρέωση εγγραφής στο Μητρώο Ακίνητων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ: Οποιος ιδιοκτήτης ακινήτου συνάπτει βραχυχρόνιες μισθώσεις, ακόμη και εκτός ψηφιακών πλατφορμών, υποχρεούται σε εγγραφή στο Μητρώο Ακίνητων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ. Από 1.1.2024 και οι μισθώσεις μέχρι και 59 ημέρες που συνάπτονται εκτός ψηφιακών πλατφορμών, θεωρούνται βραχυχρόνιες μισθώσεις και ως εκ τούτου υπόκεινται στην υποχρέωση εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και απόκτησης Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (εφεξής ΑΜΑ) καθώς και στην υποβολή Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής.
3 Λοιποί όροι που λαμβάνονται υπόψη για τη διάθεση ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση: Πέραν της διάρκειας της μίσθωσης, ένας ακόμη όρος είναι η απουσία άλλων πρόσθετων υπηρεσιών πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων.
4 Αναμίσθωση του ακινήτου στον ίδιο μισθωτή: Εφόσον, κατά τη διάρκεια της βραχυχρόνιας μίσθωσης, συμφωνηθεί η αναμίσθωση του ακινήτου στον ίδιο μισθωτή, η χρονική διάρκεια της αναμίσθωσης, για τον χαρακτηρισμό της μίσθωσης ως βραχυχρόνιας ή μη, εξετάζεται αυτοτελώς. Για παράδειγμα σε περίπτωση που κατά τη διάρκεια βραχυχρόνιας μίσθωσης από 10.06.2024 μέχρι 30.07.2024 (ημερομηνία αναχώρησης 31.07.2024), ήτοι διάρκειας 51 ημερών, συμφωνηθεί η διαμονή του μισθωτή μέχρι τις 12.08.2024 (ημερομηνία αναχώρησης 13.08.2024), με αποτέλεσμα η συνολική διάρκεια της διαμονής του να ανέρχεται σε 64 ημέρες, θεωρείται ότι έχει συναφθεί δεύτερη μίσθωση από 31.07.2024 έως 12.08.2024, διάρκειας 13 ημερών η οποία είναι επίσης βραχυχρόνια.
5 Διάθεση ακινήτου και για βραχυχρόνια και για μακροχρόνια μίσθωση: Ενα ακίνητο μπορεί να διατίθεται και για βραχυχρόνια και για μακροχρόνια μίσθωση. Κάθε περίπτωση μίσθωσης θα αντιμετωπίζεται ανάλογα με τη διάρκειά της. Δηλαδή αν η διάρκεια είναι 60 ημέρες και άνω θα υποβληθεί Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας, ενώ αν είναι έως 59 ημέρες θα υποβληθεί Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής.
6 Κατηγορίες ακινήτων που μπορούν να υπαχθούν σε βραχυχρόνια μίσθωση: Ακίνητο βραχυχρόνιας μίσθωσης μπορεί να χαρακτηριστεί ένα διαμέρισμα ή μια μονοκατοικία ή οποιαδήποτε άλλη μορφή οικήματος με δομική και λειτουργική αυτοτέλεια. Σε κάθε περίπτωση το ακίνητο βραχυχρόνιας μίσθωσης πρέπει να λάβει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ). Ως ακίνητο βραχυχρόνιας μίσθωσης μπορεί να θεωρηθεί και το δωμάτιο εντός διαμερίσματος όταν διατίθεται για βραχυχρόνια μίσθωση μεμονωμένα απ’ τους υπόλοιπους χώρους του ίδιου διαμερίσματος, άρα και για αυτό το δωμάτιο πρέπει να λαμβάνεται ξεχωριστός ΑΜΑ.
7 Απαλλαγή ή υπαγωγή σε ΦΠΑ: Απαλλάσσεται από τον ΦΠΑ η βραχυχρόνια μίσθωση από εκμισθωτές (ιδιοκτήτες) φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν μέχρι και δύο (2) ακίνητα, ενώ υπάγεται σε ΦΠΑ με συντελεστή 13% η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων από εκμισθωτές νομικά πρόσωπα, ανεξάρτητα από τον αριθμό των ακινήτων που εκμεταλλεύονται, καθώς και από φυσικά πρόσωπα που εκμεταλλεύονται από τρία (3) ακίνητα και άνω. Για τον προσδιορισμό του αριθμού των ακινήτων που ένα φυσικό πρόσωπο διαθέτει για βραχυχρόνια μίσθωση λαμβάνεται υπόψη ο αριθμός των ΑΜΑ που έχει λάβει, με εξαίρεση την περίπτωση που ένα φυσικό πρόσωπο διαθέτει για βραχυχρόνια μίσθωση ένα διαμέρισμα/μονοκατοικία είτε ως ενιαίο χώρο είτε ως δύο δωμάτια διακριτά, κατά την οποία θεωρείται ότι εκμεταλλεύεται μόνο δύο ακίνητα για βραχυχρόνια μίσθωση.
8 Υποχρεώσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης κοινές για όλους, ανεξαρτήτως του τρόπου φορολόγησης των σχετικών εισοδημάτων:
α) Εγγραφή στο μητρώο ακίνητων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης της ΑΑΔΕ και λήψη ΑΜΑ με εξαίρεση τα πρόσωπα της παρ. 5 του άρ. 46 του ν. 4179/2013.
β) Αναγραφή του ΑΜΑ σε εμφανές σημείο κατά την ανάρτηση ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες καθώς και σε κάθε μέσο προβολής του ακινήτου.
γ) Υποβολή Δηλώσεων Βραχυχρόνιας Διαμονής για κάθε έναν (1) ΑΜΑ.
δ) Οριστικοποίηση του πίνακα συνδικαιούχων εισοδήματος έως 28/2 του έτους υποβολής των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος.
9 Υποχρεώσεις από τη βραχυχρόνια μίσθωση αναλόγως του τρόπου φορολόγησης:
* Φυσικά πρόσωπα με βραχυχρόνια μίσθωση έως δύο (2) ακίνητων:
α) Υποβολή δηλώσεων Τέλους Ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση.
β) Δήλωση φορολογίας εισοδήματος (Ε1+Ε2)
* Φυσικά Πρόσωπα με βραχυχρόνια μίσθωση τριών (3) ακίνητων και άνω και νομικά πρόσωπα (μόνη παροχή τα κλινοσκεπάσματα και διάρκεια κάθε μίσθωσης έως και 59 ημέρες):
α) Εναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας.
β) Υποβολή δηλώσεων Τέλους Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση και Τέλους Παρεπιδημούντων.
γ) Υποβολή δηλώσεων ΦΠΑ.
δ) Υποβολή Ε3+Ε1.
ε) Υποχρεώσεις από ΕΛΠ (π.χ. mydata).
10 Οι Κωδικοί Αριθμοί Δραστηριότητς (ΚΑΔ) της βραχυχρόνιας μίσθωσης: Τα φυσικά ή νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες που πραγματοποιούν βραχυχρόνιες μισθώσεις πρέπει να δηλώνουν τους δύο παρακάτω ΚΑΔ, αναλόγως αν η μίσθωση γίνεται με ή χωρίς τη διαμεσολάβηση ψηφιακών πλατφορμών:
55.20.11.06 Υπηρεσίες βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων μέσω των ψηφιακών πλατφορμών στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού (Α.1010/2024, ΦΕΚ Β’ 497)
55.20.11.07 Υπηρεσίες βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων εκτός των ψηφιακών πλατφορμών της οικονομίας του διαμοιρασμού (Α.1018/2024, ΦΕΚ Β’ 856)
11 Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση (ΤΑΚΚ): Το ΤΑΚΚ αφορά ανεξαιρέτως όλα τα φυσικά ή νομικά πρόσωπα που διαθέτουν ακίνητα μέσω βραχυχρόνιας Μίσθωσης καθώς και τη διαμονή που προσφέρεται από α) τα κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα, β) τα ενοικιαζόμενα επιπλωμένα δωμάτια ή διαμερίσματα, γ) τα αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα – τουριστικές επιπλωμένες επαύλεις και δ) αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα – τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες.
12 Τέλος Παρεπιδημούντων: Το Τέλος Παεπιδημούντων αφορά μόνο όσους έχουν κάνει έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας λόγω βραχυχρόνιας μίσθωσης (ατομικές επιχειρήσεις ή εταιρείες). Υπολογίζεται με ποσοστό 0,5% (ή μέχρι 0,75% με απόφαση του οικείου δήμου) επί του καθαρού μισθώματος, συμμετέχει στον υπολογισμό του ΦΠΑ (δηλαδή επιβαρύνεται με ΦΠΑ), και υποβάλλεται στην ίδια περίοδο με τη δήλωση ΦΠΑ, με ειδική σχετική δήλωση/εφαρμογή στο site της ΑΑΔΕ.
13 Φορολόγηση του εισοδήματος που αποκτάται από τη βραχυχρόνια μίσθωση: Από 1.1.2024 το εισόδημα από «βραχυχρόνια μίσθωση» φορολογείται:
* είτε ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία, με αυτοτελή κλίμακα φορολόγησης όπου οι συντελεστές φόρου ξεκινούν από το 15% για τα πρώτα 12.000 ευρώ του ετησίου εισοδήματος και διαμορφώνονται σε 35% για τα επόμενα 23.000 ευρώ, δηλαδή για το τμήμα του εισοδήματος από τα 12.000,01 έως τα 35.000 ευρώ και σε 45% για το υπερβάλλον ποσό
* είτε ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα, με συντελεστές 9% για τα πρώτα 10.000 ευρώ του ετησίου εισοδήματος, 22% για τα επόμενα 10.000 ευρώ (από τα 10.000,01 έως τα 20.000 ευρώ), 28% για τα επόμενα 10.000 ευρώ (από τα 20.000,01 έως τα 30.000 ευρώ), 36% για τα επόμενα 10.000 ευρώ (από τα 30.000,01 έως τα 40.000 ευρώ) και 44% για το πέραν των 40.000 ευρώ τμήμα του ετησίου εισοδήματος.
Ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία θεωρείται φορολογείται το εισόδημα που αποκτάται από φυσικά πρόσωπα λόγω βραχυχρόνιας μίσθωσης μέχρι δύο (2) ακινήτων (2 επιπλωμένα ακινήτων χωρίς την παροχή άλλης υπηρεσίας πλην κλινοσκεπασμάτων).
Ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα φορολογείται το εισόδημα που αποκτάται από νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες (ανεξαρτήτως αριθμού ακινήτων) ή από φυσικά πρόσωπα τα οποία εκμισθώνουν 3 ή περισσότερα ακίνητα.
Μέλος του μητρώου
