Στα ενοίκια, η εικόνα είναι ακόμη πιο πιεστική: 10,31 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο πανελλαδικά, με τη μέση τιμή στην Αττική να διαμορφώνεται στα 12,10 ευρώ. Στο Κολωνάκι, το ενοίκιο αγγίζει πλέον τα 17,82 ευρώ/τ.μ., στα Ιλίσια τα 12,4 ευρώ, ενώ ακόμη και στα Πατήσια δεν πέφτει κάτω από τα 9 ευρώ.
Με φόντο αυτή την εκρηκτική άνοδο, η κυβέρνηση εξειδίκευσε πακέτο μέτρων με στόχο να βάλει σε κίνηση τουλάχιστον ένα μέρος από τα περίπου 600.000 κλειστά διαμερίσματα που μένουν εκτός αγοράς, αλλά και από τα 240.000 ακίνητα που διατίθενται με βραχυχρόνια μίσθωση. Πρόκειται για πολιτική στροφής: όχι φορο-καταστολή, αλλά κίνητρα για να επιστρέψουν τα σπίτια στη μακροχρόνια μίσθωση.
Στο επίκεντρο βρίσκεται η απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τρία ολόκληρα χρόνια, για κάθε ακίνητο που ήταν κλειστό τουλάχιστον τριετία και θα διατεθεί πλέον με μακροχρόνιο συμβόλαιο έως το τέλος του 2026. Ιδιοκτήτης που νοικιάζει ένα σπίτι 80 τετραγωνικών με 600 ευρώ τον μήνα, εισπράττει 7.200 ευρώ τον χρόνο και 21.600 ευρώ καθαρά σε τρία χρόνια χωρίς να πληρώσει καθόλου φόρο. Αν δεν υπήρχε το μέτρο, θα κατέβαλε συνολικά περίπου 3.240 ευρώ. Το όφελος είναι ξεκάθαρο, κυρίως για όσους είχαν παλιά ή ξενοίκιαστα διαμερίσματα που θεωρούνταν φορολογικά ασύμφορα. Η προϋπόθεση είναι ότι η μίσθωση θα πρέπει να διαρκέσει τουλάχιστον τρία χρόνια και να μη διακοπεί πρόωρα – αλλιώς το φορολογικό όφελος χάνεται αναδρομικά.
Το δεύτερο μεγάλο όφελος προκύπτει από τη νέα φορολογική κλίμακα για τα ενοίκια, που θα τεθεί σε εφαρμογή από το 2026. Ειδικότερα, εισάγεται ενδιάμεσος φορολογικός συντελεστής 25% για το τμήμα του εισοδήματος από ενοίκια που κυμαίνεται μεταξύ 12.000 και 24.000 ευρώ. Σήμερα, το εισόδημα που υπερβαίνει τις 12.000 ευρώ φορολογείται κατευθείαν με 35%, χωρίς ενδιάμεσο στάδιο.
Πλέον, η φορολόγηση γίνεται πιο ομαλή, καθώς εφαρμόζονται προοδευτικά οι νέοι συντελεστές και περιορίζεται η επιβάρυνση για μεγάλο μέρος των ιδιοκτητών, ακόμα και εκείνων με υψηλότερα συνολικά έσοδα.
Για παράδειγμα:
- ιδιοκτήτης που δηλώνει 20.000 ευρώ από ενοίκια σήμερα πληρώνει φόρο 4.600 ευρώ, ενώ από το 2026 ο φόρος του θα πέσει στα 3.800 ευρώ. Το όφελος φτάνει τα 800 ευρώ ετησίως.
- σε εισόδημα 25.000 ευρώ, ο φόρος μειώνεται από 6.350 ευρώ σε 5.150 ευρώ, με συνολικό όφελος 1.200 ευρώ. Η διαφορά προκύπτει επειδή τα πρώτα 12.000 ευρώ παραμένουν στο 15%, το επόμενο τμήμα (12.000 έως 24.000 ευρώ) φορολογείται πλέον με 25% αντί για 35%, και μόνο το υπόλοιπο από 24.000 έως 36.000 ευρώ παραμένει στο 35%.
Άρα, ακόμη και ιδιοκτήτης με εισόδημα άνω των 36.000 ευρώ μπορεί να έχει όφελος για το ενδιάμεσο κομμάτι, έστω και μικρότερο. Δεν έχουν ουσιαστικό όφελος όσοι μένουν αποκλειστικά στην πρώτη βαθμίδα, κάτω από τις 12.000 ευρώ, καθώς εκεί ο φόρος παραμένει στο 15%. Το μέτρο λειτουργεί πιο έντονα για όσους βρίσκονται από τα 12.000 έως και τα 36.000 ευρώ, μια κατηγορία όπου ανήκει η πλειονότητα των μικρομεσαίων ιδιοκτητών.
Οι αλλαγές στα τεκμήρια
Σημαντικό οικονομικό όφελος δημιουργεί και η μείωση των τεκμηρίων διαβίωσης για τις κατοικίες κατά 30%, κάτι που αφορά περισσότερους από 470.000 φορολογούμενους.
Ιδιοκτήτης με κύρια κατοικία 120 τετραγωνικών πλήρωνε σήμερα τεκμαρτό εισόδημα 5.800 ευρώ. Με τη μείωση, το τεκμήριο πέφτει στις 4.040 ευρώ, περιορίζοντας σημαντικά τη φορολογική επιβάρυνση, ειδικά για όσους δεν έχουν αντίστοιχο πραγματικό εισόδημα. Αντίστοιχα, κατοικία 200 τ.μ. είχε τεκμήριο 14.600 ευρώ και πλέον θα θεωρείται ότι απαιτεί 10.200 ευρώ.
Παράλληλα, μειώνονται οι προσαυξήσεις τεκμηρίων σε περιοχές με υψηλές τιμές ζώνης, κάτι που ευνοεί ιδιοκτήτες σε περιοχές όπως το Παγκράτι, τα Ιλίσια, η Νέα Σμύρνη ή το Κολωνάκι. Επιπλέον, εξαιρούνται πλέον από την ελάχιστη αντικειμενική δαπάνη των 3.000 ευρώ τα εξαρτώμενα τέκνα που έχουν δικό τους εισόδημα – ένα μέτρο που λύνει το χέρι σε πολλές οικογένειες με φοιτητές.
Ενοίκια
Από τον Νοέμβριο του 2025, τίθεται σε εφαρμογή το μέτρο της επιστροφής ενός ενοικίου ετησίως για την κύρια ή φοιτητική κατοικία, καλύπτοντας το 80% των ενοικιαστών. Η ενίσχυση θα δίνεται με εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια, και αφορά όσους πληρώνουν μισθώματα εντός μιας εύλογης κλίμακας. Η κρατική επιβάρυνση υπολογίζεται στα 230 εκατομμύρια ευρώ ετησίως, ωστόσο η έμμεση επίδραση για τους ιδιοκτήτες είναι επίσης θετική, καθώς αυξάνεται η φερεγγυότητα των ενοικιαστών και σταθεροποιείται η μακροχρόνια αγορά.
Συνεχίζεται και για το 2026 η έκπτωση φόρου για δαπάνες αναβάθμισης κτιρίων, η οποία ισχύει ήδη και για το 2025. Η έκπτωση μπορεί να φτάσει το 40% της συνολικής δαπάνης για εργασίες όπως ενεργειακή αναβάθμιση, μόνωση, αλλαγή κουφωμάτων, συστήματα θέρμανσης, αλλά και κοινόχρηστες εργασίες πολυκατοικίας. Οι δαπάνες αφαιρούνται από τον φόρο σε βάθος τετραετίας. Το μέτρο αφορά ιδιοκτήτες που θέλουν να εκσυγχρονίσουν την περιουσία τους και να την καταστήσουν πιο ελκυστική για μίσθωση ή πώληση.
Παράλληλα, παρατείνεται έως το τέλος του 2026 η αναστολή του ΦΠΑ στις νέες οικοδομές. Η συγκεκριμένη απόφαση διευκολύνει τόσο τις μεταβιβάσεις όσο και την κατασκευή, καθώς εξαιρεί τα νέα ακίνητα από επιβάρυνση 24% επί της αξίας τους. Ένας αγοραστής που θα πλήρωνε 36.000 ευρώ σε ΦΠΑ για αγορά πρώτης κατοικίας αξίας 150.000 ευρώ, τώρα δεν θα επιβαρυνθεί. Αυτό δίνει ανάσα σε αγοραστές, εργολάβους, αλλά και σε ιδιώτες που κατασκευάζουν ακίνητο με σκοπό την εκμετάλλευση.
Το πρόγραμμα «Ανακαινίζω – Ενοικιάζω» παραμένει ενεργό και προσφέρει επιδοτήσεις έως 10.000 ευρώ ή το 40% της δαπάνης, με την προϋπόθεση της μίσθωσης για τρία χρόνια.
Στο «Σπίτι μου 2», νέοι έως 45 ετών μπορούν να αποκτήσουν κατοικία με άτοκα ή χαμηλότοκα στεγαστικά δάνεια, με το κράτος να καλύπτει μέρος του επιτοκίου. Η κοινωνική αντιπαροχή επίσης ενεργοποιείται, με αξιοποίηση ακινήτων του Δημοσίου μέσω συμπράξεων με ιδιώτες, ώστε να χτιστούν κατοικίες για μίσθωση ή απόκτηση από ευάλωτες ομάδες.
ΕΝΦΙΑ
Η κατάργηση του ΕΝΦΙΑ για κύριες κατοικίες σε χωριά έως 1.500 κατοίκους από το 2027, με μείωση 50% από το 2026, αποτελεί επιπλέον κίνητρο για ιδιοκτήτες που διαθέτουν πατρικά ή σκέφτονται να μεταφερθούν μόνιμα στην περιφέρεια.
Το νέο μείγμα μέτρων αφορά καθαρά τους ιδιοκτήτες με 1 ή 2 ακίνητα, που είτε ήταν ανενεργά, είτε απέδιδαν ελάχιστα. Δεν περιλαμβάνει ουσιαστικά όσους έχουν χαμηλό εισόδημα από ενοίκια, κάτω από 12.000 ευρώ, καθώς οι αλλαγές δεν τους επηρεάζουν φορολογικά. Ούτε αυτούς που παραμένουν στη βραχυχρόνια μίσθωση. Για αυτούς έρχεται επόμενος γύρος μέτρων.
Μέλος του μητρώου
