Newsroom (1) Ο λόγος είναι η δημοσίευση του ΦΕΚ 4719, με το οποίο καθορίζονται τα κριτήρια και η διαδικασία άρσης κατασχέσεων ακινήτων ενόψει πώλησής τους, χωρίς να απαιτείται πλέον η προηγούμενη ολική εξόφληση του χρέους. Μέχρι σήμερα, όσοι ιδιοκτήτες βρίσκονταν σε αυτό το καθεστώς, δεν μπορούσαν να πωλήσουν το ακίνητό τους, προκειμένου να απαλλαγούν έστω από μέρος του χρέους τους, καθώς το Δημόσιο απαιτούσε εκ των προτέρων την ολική εξόφληση αυτού.
Σύμφωνα με ρεπορτάζ της «Καθημερινής», όπως αναφέρει ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ, Στράτος Παραδιάς, «μέχρι σήμερα, μια κατάσχεση του Δημοσίου πάγωνε στην πράξη κάθε πώληση, διότι το Δημόσιο απαιτούσε να πάρει πρώτο εκείνο ολόκληρο το τίμημα. Ακόμη και όταν υπήρχε αγοραστής πρόθυμος να αγοράσει, ο ιδιοκτήτης δεν μπορούσε να μεταβιβάσει, γιατί έπρεπε πρώτα να εξοφλήσει ολόκληρη την οφειλή. Αν όμως διέθετε το ποσό αυτό, δεν θα χρειαζόταν να πουλήσει. Ετσι δημιουργείτο ένα διπλό αδιέξοδο, τόσο για τον πολίτη, που δεν μπορούσε να πουλήσει, όσο και για το Δημόσιο, που δεν μπορούσε να εισπράξει.
Αποτέλεσμα ήταν τελικά ότι πολλές χιλιάδες ακίνητα σε όλη τη χώρα έμεναν επί χρόνια εκτός αγοράς, τόσο των πωλήσεων όσο και των μισθώσεων, με τραγικές συνέπειες για την κοινωνία γενικότερα».
Η άρση του αδιεξόδου αυτού περιλαμβάνεται σε σχετική ρύθμιση του Ν. 5293/2026, τον οποίο εισηγήθηκε ο αντιπρόεδρος της κυβέρνησης και υπουργός Επικρατείας Κωστής Χατζηδάκης και ψηφίστηκε πριν από μερικούς μήνες. Στο ΦΕΚ, που εκδόθηκε τις προηγούμενες ημέρες, περιλαμβάνεται η απόφαση του διοικητή της ΑΑΔΕ Γιώργου Πιτσιλή (Α1158-2026), που περιγράφει όλη τη διαδικασία. Συγκεκριμένα, για να ενεργοποιηθεί η διάταξη, θα πρέπει να πληρούνται τρεις προϋποθέσεις.
Η πρώτη είναι ο πωλητής να να έχει τη δυνατότητα την ημέρα της αποδέσμευσης να λάβει βεβαίωση φορολογικής ενημερότητας (βεβαίωση οφειλής) υπό τον όρο της παρακράτησης μέρους του τιμήματος υπέρ του Δημοσίου, όπως ακριβώς ισχύει ούτως ή άλλως σε κάθε πώληση ακινήτου με ύπαρξη οφειλών. Η δεύτερη προϋπόθεση είναι να πωληθεί το ακίνητο σε «δίκαιη» τιμή. Αυτό σημαίνει ότι το τίμημα δεν μπορεί να είναι χαμηλότερο από την πραγματική, εμπορική αξία του ακινήτου, όπως αυτή ήταν όταν επιβλήθηκε η κατάσχεση. Αν η αντικειμενική αξία είναι μεγαλύτερη, λαμβάνεται εκείνη υπόψη. Ο τρίτος όρος είναι να αποδοθεί μέρος της οφειλής από το τίμημα στο Δημόσιο. Ο συμβολαιογράφος κρατά από το τίμημα και αποδίδει στο Δημόσιο ένα ποσοστό του υπολοίπου της οφειλής, τουλάχιστον 25%, που διαμορφώνεται ανάλογα με τον βαθμό φορολογικής συνέπειας του πωλητή.
Σημαντικό είναι επίσης το ότι πλέον δίνεται για πρώτη φορά και η δυνατότητα στον οφειλέτη για εναλλαγή του κατασχεμένου ακινήτου με άλλο ακίνητό του, ώστε να καλύψει το χρέος του. Δηλαδή, όποιος έχει ήδη εξασφαλίσει πλήρως την οφειλή του με άλλο ακίνητό του, αποδεσμεύει το ακίνητο που πουλάει και εισπράττει ολόκληρο το τίμημα χωρίς καμία παρακράτηση. Για τη διαμόρφωση του ποσοστού παρακράτησης εισάγονται πέντε αντικειμενικά κριτήρια, σε κλίμακα από 0 έως 100 βαθμούς, με βάση τα οποία προκύπτει η «βαθμολογία» του εκάστοτε οφειλέτη.
Οσο υψηλότερη είναι αυτή, τόσο χαμηλότερο το ποσοστό της παρακράτησης. Τα κριτήρια υπολογισμού είναι η συνέπεια στην αποπληρωμή ρυθμισμένων οφειλών και στην υποβολή φορολογικών δηλώσεων, η αποπληρωμή της οφειλής μετά την κατάσχεση, ο χρόνος από την κατάσχεση μέχρι την αίτηση αποπληρωμής και η προέλευση της οφειλής. Ετσι, μια βαθμολογία από 80 βαθμούς και πάνω αντιστοιχεί σε παρακράτηση 25%, από 60 έως 79 μονάδες σε παρακράτηση 45%, ενώ αν η βαθμολογία είναι κάτω του 19, τότε ενεργοποιείται η απαίτηση παρακράτησης του συνόλου της οφειλής. Αν, για παράδειγμα, ένας ιδιοκτήτης έχει οφειλή 80.000 ευρώ, με παρακράτηση 25% πληρώνει 20.000 ευρώ και όχι το σύνολο των 80.000 ευρώ, που θα απαιτούνταν με το προηγούμενο καθεστώς.
Ασφαλώς, το υπόλοιπο του χρέους θα συνεχίσει να υφίσταται ως οφειλή και να εξυπηρετείται, ωστόσο ο πολίτης θα μπορεί να το πράξει με μεγαλύτερη άνεση, και οικονομική και χρόνου, έχοντας τη δυνατότητα να ρευστοποιήσει ακίνητό του, κάτι που μέχρι σήμερα ήταν πρακτικά ανέφικτο.
Αλλη μια σημαντική ρύθμιση του συγκεκριμένου νόμου είναι η δυνατότητα πληρωμής του φόρου κληρονομιάς κατά τη μεταβίβαση του ακινήτου. Με τον τρόπο αυτόν, θα αποφευχθεί η επανάληψη ενός μαζικού κινήματος «Δεν Κληρονομώ», που παρατηρήθηκε την περίοδο της οικονομικής κρίσης. Σήμερα, προκειμένου να μεταβιβάσει κάποιος ένα ακίνητο, οφείλει να έχει ήδη πληρώσει τον φόρο κληρονομιάς, κάτι που είχε οδηγήσει σε αποποιήσεις 180.000 κληρονομιών τα χρόνια της κρίσης. Αυτό σημαίνει ότι όσοι δεν διαθέτουν ρευστότητα, δεν μπορούν ούτε να κληρονομήσουν, ούτε και να εκποιήσουν το ακίνητό τους. Με βάση τη νέα ρύθμιση, ο φόρος θα καλύπτεται από το τίμημα της μεταβίβασης, δηλαδή το συμβόλαιο θα μπορεί να συντάσσεται χωρίς το πιστοποιητικό της πληρωμής του φόρου και ταυτοχρόνως ο συμβολαιογράφος θα παρακρατεί το ποσό του φόρου κληρονομίας και θα το αποδίδει, υποβάλλοντας τη φορολογική δήλωση μαζί με την υπογραφή του συμβολαίου. Πρόκειται για μία ακόμη σημαντική παρέμβαση, που εκτιμάται ότι θα απελευθερώσει χιλιάδες κληρονόμους σε όλη τη χώρα και θα αυξήσει τη διάθεση ακινήτων στην αγορά.
