Ακίνητα: O χάρτης των κλειστών κατοικιών – Τα φορολογικά κίνητρα που εξετάζει η κυβέρνηση για το άνοιγμά τους

Τι δείχνουν τα στοιχεία σε Πειραιά και Θεσσαλονίκη. Τα σενάρια για χαμηλότερο ΕΝΦΙΑ και για μείωση της φορολόγησης από ενοίκια.

Διαμερίσματα που παραμένουν για καιρό ακατοίκητα βάζει στο μικροσκόπιο η κυβέρνηση, επιχειρώντας να δώσει λύση στο στεγαστικό πρόβλημα που το τελευταίο διάστημα λαμβάνει ανησυχητικές διαστάσεις. Στο πλαίσιο αυτό, δρομολογεί δέσμη μέτρων ώστε να διατεθούν στην αγορά κατοικίες που για καιρό παραμένουν κλειστές.

Δεν είναι τυχαίο ότι η εφαρμογή των μέτρων συμπίπτει χρονικά με τον νέο κύκλο του προγράμματος «Σπίτι μου 2», ύψους 2 δισ. ευρώ, το οποίο αφορά περισσότερους από 30.000 δικαιούχους. Σύμφωνα με πληροφορίες, το βασικό μέτρο, που απευθύνεται σε ιδιοκτήτες που διατηρούν για μεγάλο χρονικό διάστημα κλειστά τα ακίνητά τους, είναι η αναπροσαρμογή του ΕΝΦΙΑ. Ειδικότερα, στο τραπέζι των διαπραγματεύσεων βρίσκεται σχέδιο βάσει του οποίου ο φόρος ακινήτων θα αυξάνεται για όσο διάστημα τα σπίτια βρίσκονται εκτός χρήσης. Το μέτρο εκτιμάται ότι θα αγγίξει περισσότερους από 200.000 ιδιοκτήτες. Σε αυτό το πλαίσιο, σχεδιάζονται μέτρα επίσης που θα αποθαρρύνουν τους ιδιοκτήτες από το να προσφέρουν τα διαμερίσματά τους για βραχυχρόνια μίσθωση, κυρίως μέσω παρεμβάσεων φορολογικού χαρακτήρα.

Τη θέσπιση κινήτρων για το άνοιγμα κλειστών κατοικιών αναμένεται να ανακοινώσει από το βήμα της ΔΕΘ ο πρωθυπουργός Κυριάκος Μητσοτάκης. Στόχος, σύμφωνα με τον υπουργό Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, Κωστή Χατζηδάκη, είναι να αυξηθεί η προσφορά ιδιαίτερα μικρών και μεσαίων διαμερισμάτων, προκειμένου να καλυφθούν οι ανάγκες των κοινωνικών στρωμάτων που αντιμετωπίζουν το μεγαλύτερο πρόβλημα.

Καταγραφή
Παράλληλα, το υπουργείο θα προχωρήσει στην καταγραφή όλων των κλειστών ακινήτων σε συνεργασία με την Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), προκειμένου να διαπιστωθεί ποια από αυτά μπορούν να αξιοποιηθούν και να «βγουν» στην αγορά για την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος. Στον ευρύτερο σχεδιασμό περιλαμβάνεται η δημιουργία μιας ηλεκτρονικής πλατφόρμας για τη δημόσια ανάρτηση στοιχείων ακινήτων, ώστε να ενισχυθεί η διαφάνεια. Η πλατφόρμα θα περιλαμβάνει πληροφορίες για τις τιμές πώλησης και ενοικίασης, με στόχο την καταπολέμηση της φοροδιαφυγής και την παροχή καλύτερης πληροφόρησης προς εκείνους που ενδιαφέρονται είτε για αγορά είτε για ενοικίαση ακινήτου.

Ποιους αφορά
Το αίτημα από την πολιτεία να αποκτήσουν άμεσα «ζωή» κατοικίες που παραμένουν για μεγάλο χρονικό διάστημα κενές και να αξιοποιηθούν είτε με ενοικίαση είτε με πώληση αφορά εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα, τα οποία στην πλειονότητά τους βρίσκονται σε παραδοσιακές συνοικίες των Αθηνών, του Πειραιά και της Θεσσαλονίκης. Αφορά κυρίως διαμερίσματα που για περίπου τρεις δεκαετίες, του ’50, του ’60 και του ’70, αποτελούσαν πρώτη οικιστική επιλογή, σήμερα όμως είναι «γερασμένα» και χρήζουν ριζικής ανακαίνισης για να περάσουν στον β’ κύκλο ζωής.

Σύμφωνα με την τελευταία απογραφή της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής, σε σύνολο περίπου επτά εκατομμυρίων κατοικιών που εμφανίζονται τόσο στην απογραφή όσο και στα έντυπα Ε2 και Ε9 της εφορίας, τα ακίνητα που έχουν δηλωθεί ως «κλειστά» στα έντυπα της εφορίας ανέρχονται σε περίπου 700.000, κάτι που σημαίνει ότι ένα στα δέκα ακίνητα παραμένει αναξιοποίητο. Την ίδια στιγμή, παράγοντες της κτηματαγοράς κάνουν λόγο για μεγάλη έλλειψη προσφοράς και επιτακτική ανάγκη να βρεθούν τουλάχιστον 200.000 ακίνητα σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, έτσι ώστε να αντιμετωπιστεί το τεράστιο πρόβλημα στέγασης.

Τα «κενά» της Αττικής
Στην πλειονότητά τους, τα κενά για μεγάλο χρονικό διάστημα διαμερίσματα βρίσκονται σε πολυκατοικίες παλαιότερων δεκαετιών, σε παραδοσιακές αστικές γειτονιές. «Πρωταγωνιστής» αναδεικνύεται ο δήμος Αθηναίων, καθώς οι μεσίτες εκτιμούν ότι το ποσοστό των κενών κατοικιών φθάνει στο 31%, ενώ στην ευρύτερη περιοχή της Αττικής ακολουθεί ο δήμος Πειραιά, με ποσοστό που κυμαίνεται στο 28%.

Τα νέα μέτρα θα ζωντανέψουν γειτονιές που ανθούσαν τις δεκαετίες του ’50, του ’60 και του ’70, όπως εκτιμούν παράγοντες της αγοράς, «φωτογραφίζοντας» συνοικίες στην Κυψέλη, στα Πατήσια, στους Αμπελοκήπους, στον Κολωνό, στο Μεταξουργείο, στο Γκάζι, στα Εξάρχεια, καθώς και σε γειτονιές του Πειραιά, όπως τα Ταμπούρια, η Δραπετσώνα και το Κερατσίνι.

Τη μορφή που απέκτησαν οι παραπάνω γειτονιές την οφείλουν στην αντιπαροχή, μέσω της οποίας στη θέση των παλιών μονοκατοικιών υψώθηκαν από τη δεκαετία του ’50 και μετά πολυώροφες εργολαβικές πολυκατοικίες. Κι ενώ τα πολυάριθμα διαμερίσματα εξυπηρέτησαν τις στεγαστικές ανάγκες της εποχής, σήμερα, που οι ανάγκες έχουν αλλάξει, όσα από αυτά δεν μπόρεσαν να εκσυγχρονιστούν, παραμένουν κλειδωμένα και, δυστυχώς, χωρίς προοπτική να διατεθούν προς χρήση.

Μεσίτες αναφέρουν ότι το θέμα «κλειστά σπίτια για μεγάλο διάστημα» αφορά τις περισσότερες πολυκατοικίες. «Σε πολυκατοικία της παλιάς αστικής Αθήνας, τέσσερα από τα 20 διαμερίσματα τουλάχιστον παραμένουν κλειστά για πολύ καιρό», λέει χαρακτηριστικά στη Realnews ο Στράτος Παραδιάς, πρόεδρος της Διεθνούς Ενωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων.

Ελλείψεις στη Θεσσαλονίκη
Η απόφαση της πολιτείας να «πιέσει» τους ιδιοκτήτες κλειστών ακινήτων να τα βγάλουν σε διαθεσιμότητα αφορά όλες τις μεγάλες πόλεις. Μετά την Αθήνα, η Θεσσαλονίκη φαίνεται ότι αντιμετωπίζει μεγάλο πρόβλημα εγκαταλελειμμένων διαμερισμάτων. Οπως εκτιμούν παράγοντες της κτηματαγοράς, το ποσοστό των κενών κατοικιών στη Θεσσαλονίκη φθάνει σήμερα στο 28%, οξύνοντας ακόμη περισσότερο τη στεγαστική κρίση και ανεβάζοντας τις τιμές στα ύψη. «Το περιορισμένο οικιστικό απόθεμα ευθύνεται τόσο για το πρόβλημα της στεγαστικής κρίσης όσο και για το φαινόμενο να οδηγούνται οι τιμές στα ύψη», αναφέρουν μεσίτες που εξειδικεύονται στην τοπική αγορά.

Παράλληλα, επικαλούνται σχετική έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος, που δημοσιεύθηκε το φθινόπωρο του 2023, σύμφωνα με την οποία οι επενδύσεις στην αγορά ακινήτων θα φθάνουν στα 6 δισ. ευρώ ετησίως έως το 2030. Ωστόσο, η εμπορική εκμετάλλευση, σε συνδυασμό με την έλλειψη αποθέματος κατοικιών, έχει προκαλέσει αύξηση στις τιμές με ταχύτητα που όμοιά της δεν έχει παρατηρηθεί τα τελευταία 30 έτη, όπως αναφέρεται στην έκθεση. Σε αυτό το σκηνικό, η Θεσσαλονίκη προηγείται της αύξησης των τιμών, καθώς, όπως υποστηρίζουν οι μεσίτες, κατέγραψε τον μεγαλύτερο ρυθμό αύξησης τιμών το πρώτο εννεάμηνο του 2023.

Αιτίες
Οπως αναφέρουν μεσίτες που επιχειρούν να περιγράψουν το προφίλ εκείνων που έχουν κλειστές κατοικίες για μεγάλο χρονικό διάστημα, πρόκειται συνήθως για ιδιοκτήτες με κακή εμπειρία στο θέμα μίσθωσης. Επειτα από μια μακροχρόνια οικονομική κρίση, όπου οι κακοπληρωτές ήταν σύνηθες φαινόμενο, πολλοί ιδιοκτήτες ήρθαν αντιμέτωποι με μεγάλες υλικές ζημιές, διαθέτοντας μεγάλα ποσά προκειμένου να επισκευαστούν.

Ως εκ τούτου, οι ζημιωμένοι ιδιοκτήτες επέλεξαν στη συνέχεια να διατηρήσουν τα διαμερίσματά τους κλειστά, επειδή αδυνατούσαν να τα ανακαινίσουν. Η παλαιότητα ενός διαμερίσματος, με παλιά κουφώματα και ντουλάπια, μη λειτουργικά θερμαντικά σώματα, προβληματικές υδραυλικές και ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις, η ανάγκη για ενεργειακή αναβάθμιση κ.ά. αποτελούν μεγάλο αγκάθι για τους ιδιοκτήτες, καθώς απαιτείται να διατεθεί ένα σημαντικό οικονομικό κονδύλι. Ο μεγαλύτερος προβληματισμός για τους ιδιοκτήτες παλαιών διαμερισμάτων με πολλαπλά λειτουργικά προβλήματα είναι πότε και εάν θα μπορέσουν να κάνουν απόσβεση του ποσού που θα δαπανήσουν για να ανακαινιστoύν και να γίνουν λειτουργικά.

«Οι εμπειρίες από κακοπληρωτές ενοικιαστές αποτελούν κακό σύμβουλο για τους ιδιοκτήτες, σε μια περίοδο κατά την οποία το κόστος για την ανακατασκευή είναι μεγάλο και δύσκολο να καλυφθεί από μια μεγάλη μερίδα ανθρώπων που έχουν στην ιδιοκτησία τους παλιές και ακατάλληλες για χρήση κατοικίες», αναφέρουν μεσίτες, συμπληρώνοντας ότι «η λύση να κρατούν κλειδωμένα τα παλιά σπίτια είναι περισσότερο συμφέρουσα από οποιαδήποτε άλλη».