Η τύχη των οικοδομικών αδειών και η μελλοντική κατεύθυνση της κτηματαγοράς κρέμεται από την επικείμενη απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ), η οποία εξετάζει το αν οι διατάξεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) είναι συνταγματικές ή όχι. Η απόφαση αυτή θα έχει ευρύτερες επιπτώσεις σε όλο τον κατασκευαστικό τομέα και, κατά συνέπεια, σε πολλές επενδυτικές δραστηριότητες που έχουν ήδη δρομολογηθεί ή βρίσκονται σε εκκρεμότητα.
Συγκεκριμένα, η απόφαση του ΣτΕ αναμένεται να ξεκαθαρίσει αν το ύψος και ο όγκος των μελλοντικών κτιρίων, ειδικά των ενεργειακά αναβαθμισμένων ή «πράσινων» κτιρίων, θα παραμείνει ως έχει ή θα τροποποιηθεί με περιορισμούς. Η ετυμηγορία αυτή ενδιαφέρει έντονα τους επενδυτές, αφού κρίνεται το ύψος και η δόμηση μεγάλων αναπτυξιακών έργων, όπως εμπορικά κέντρα και μεγάλα οικιστικά συγκροτήματα.
Παραδείγματα της αναμονής αυτής αφορούν κυρίως τους δήμους και τις περιοχές με έντονη κατασκευαστική και εμπορική δραστηριότητα. Στο κέντρο της Αθήνας, για παράδειγμα, αναπτύσσονται σύγχρονα κτίρια γραφείων με ενεργειακή αποδοτικότητα που βασίζονται στις ευνοϊκές ρυθμίσεις του ΝΟΚ. Αν οι δικαστές αποφασίσουν ότι οι ισχύουσες διατάξεις είναι αντισυνταγματικές, αυτά τα έργα ενδέχεται να αναθεωρηθούν ή ακόμα και να «παγώσουν», περιπλέκοντας τις επενδύσεις και τις συμβάσεις που έχουν ήδη κλειστεί. Μια τέτοια απόφαση θα μπορούσε, για παράδειγμα, να μειώσει τα επιτρεπόμενα τετραγωνικά μέτρα ή το ύψος των κτιρίων που βρίσκονται υπό κατασκευή, αφήνοντας πολλές από τις ήδη κατατεθειμένες άδειες στον αέρα.
Αντίστοιχα, σε περιοχές όπως η Γλυφάδα, όπου οι κατασκευαστικές εταιρείες επενδύουν στην ανέγερση πολυτελών κατοικιών με μεγάλους εξωτερικούς χώρους και πρόνοιες για ενεργειακή αποδοτικότητα, μια απόφαση που επιβάλλει αναδρομικές τροποποιήσεις στις άδειες θα μπορούσε να οδηγήσει σε καθυστερήσεις και πρόσθετα κόστη, καθώς οι εταιρείες θα χρειαστεί να προσαρμόσουν τα έργα τους στα νέα δεδομένα.
Κρίσιμη η αναδρομική ισχύ
Ένα κρίσιμο ερώτημα που προκύπτει είναι αν η απόφαση του ΣτΕ, σε περίπτωση που κρίνει τις διατάξεις αντισυνταγματικές, θα έχει αναδρομική ισχύ. Αν ισχύσει κάτι τέτοιο, μπορεί να επηρεαστούν και οι άδειες που έχουν ήδη εκδοθεί, κάτι που ενδέχεται να έχει σοβαρές επιπτώσεις στις εταιρείες που έχουν δαπανήσει ήδη σημαντικά ποσά για την εκκίνηση των έργων τους. Από την άλλη πλευρά, αν οι δικαστές επιλέξουν να εφαρμόσουν την απόφαση μόνο για το μέλλον, τότε τα ήδη εκδοθέντα συμβόλαια θα παραμείνουν ανέπαφα, και οι επενδυτές θα μπορούν να συνεχίσουν χωρίς τροποποιήσεις.
Η Ολομέλεια του ΣτΕ έχει τη δυνατότητα να ερμηνεύσει ή ακόμα και να ακυρώσει τις διατάξεις του ΝΟΚ, καθορίζοντας παράλληλα πότε και πώς θα ισχύσουν οι επιπτώσεις. Αν, για παράδειγμα, το δικαστήριο αποφασίσει ότι οι διατάξεις είναι αντισυνταγματικές, μπορεί να δώσει προθεσμία ενός έτους στις πολεοδομικές αρχές για να συμμορφώσουν τις διαδικασίες τους, αποφεύγοντας τον άμεσο αντίκτυπο στις ήδη εκδοθείσες άδειες.
Επιπλέον, το ΣτΕ μπορεί να απαιτήσει από τις αρμόδιες αρχές να συνοδεύουν στο μέλλον τις οικοδομικές άδειες με μια ειδική επιστημονική έκθεση, η οποία θα περιλαμβάνει στοιχεία για την ενεργειακή απόδοση και το περιβαλλοντικό αποτύπωμα του κτιρίου. Αυτή η πρόβλεψη θα μπορούσε να επηρεάσει ιδίως έργα μεγάλης κλίμακας, όπως εμπορικά συγκροτήματα, τα οποία θα πρέπει να προσφέρουν τεκμηριωμένες αναλύσεις περιβαλλοντικής επίπτωσης, προτού λάβουν την έγκριση της άδειας.
